La inspecció tècnica dels edificis és un sistema de control periòdic de l’estat dels edificis d’habitatges per tal de verificar el deure que tenen els propietaris de conservar i rehabilitar els seus immobles.
La inspecció ÉS VISUAL i es fa sobre aquells elements accessibles de l’edifici. No té per objecte detectar possibles vicis ocults ni preveure causes sobrevingudes, tot i que se’n pot extreure la conveniència d’una diagnosi més acurada. Aquesta inspecció visual l’ha de dur a terme un tècnic amb titulació suficient, contractat pels titulars de l’edifici a inspeccionar. L’equip de ZEB arquitectura té el nivell suficient i l’experiència per a realitzar aquesta tasca.
La ITE dóna lloc a un informe que descriu l’estat actual de l’edifici, les deficiències detectades i termini per esmenar-les i la qualificació de l’estat general de l’edifici. L’informe és previ a l’obtenció del Certificat d’Aptitud de l’Edifici, expedit per l’Administració.
Àmbit d’aplicació:
Els edificis que han de passar una Inspecció Tècnica d’Edifici (ITE) són els habitatges plurifamiliars i els unifamiliars, si bé aquests últims només en el cas de què la part construïda estigui a una distància inferior a 1,5m de la via pública, de zones d’us públic i de les finques adjacents.
1. Per als edificis d’habitatges plurifamiliars amb una antiguitat posterior al 1950, s’estableix la següent programació per passar la inspecció tècnica de l’edifici:
Edificis construïts entre 1951 i 1960: Termini per passar la ITE fins al 31 de desembre de 2015.
Edificis construïts entre 1961 i 1971: Termini per passar la ITE fins al 31 de desembre de 2016.
A partir de 1971: l’any que cumpleixi 45 anys d’antiguitat.
2. Per als edificis d’habitatges unifamiliars:
Habitatges construïts abans de 1900: Termini per passar la ITE fins al 31 de desembre de 2016.
Edificis construïts entre 1901 i 1930: fins al 31 de desembre de 2017.
Edificis construïts entre 1931 i 1950: fins al 31 de desembre de 2018.
Edificis construïts entre 1951 i 1960: fins al 31 de desembre de 2019.
Edificis construïts entre 1961 i 1975: fins al 31 de desembre de 2020.
A partir de 1975: l’any que cumpleixi 45 anys d’antiguitat.
Els edificis d’habitatges unifamiliars que disposin de cèdula d’habitabilitat vigent en el moment d’assolir els terminis fixats en aquest calendari no tenen l’obligació de presentar l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici fins a la data en què caduqui aquesta cèdula d’habitabilitat.
Contingut de l’Informe de la inspecció tècnica
L’informe conté els apartats següents:
1.La identificació de l’edifici.
2.La identificació del personal tècnic.
3.Les característiques generals de l’edifici.
4.Deficiències detectades i termini per esmenar-les. Poden ser:
Deficiències molt greus: són les que, pel seu abast i gravetat, representen un risc imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i la seguretat de les persones i béns, i requereixen una intervenció immediata consistent en el desallotjament de l’edifici o l’adopció d’altres mesures de caràcter urgent i cautelar, que poden incloure l’execució d’obres o, en el seu cas, la declaració de ruïna de l’edifici.
Deficiències greus: són les que, per la seva incidència, representen un risc imminent per a l’estabilitat o la seguretat de determinats elements de l’edifici o greus problemes de salubritat, que pressuposin un risc per a la seguretat de les persones o béns, i que requereixen en una primera fase l’adopció de mesures cautelars i en una segona fase l’execució de les obres per a l’esmena d’aquestes deficiències.
Deficiències importants: són les que, tot i no representar en un principi un risc imminent ni per a l’estabilitat de l’edifici ni per a la seguretat de les persones, n’afecten la salubritat i funcionalitat, en haver-se constatat un procés gradual de pèrdua de les prestacions bàsiques originàries, que fa necessària una intervenció correctora que no pot quedar relegada a treballs de manteniment.
Deficiències lleus: són aquelles no incloses en els apartats anteriors, que fan necessària la realització de treballs de manteniment preventiu i/o corrector per evitar el seu agreujament, així com que puguin provocar l’aparició de noves deficiències.
La ITE també ha d’incloure:
1.Les recomanacions necessàries per facilitar a la propietat el coneixement de les accions que, segons el parer dels tècnics, cal dur a terme per a un manteniment i conservació correctes de l’edifici, així com la periodicitat d’aquestes accions. Aquestes recomanacions han de formar part de les instruccions que conté el llibre de l’edifici.
2.Les recomanacions tècniques per a la millora de la sostenibilitat i l’ecoeficiència de l’edifici, especialment quan aquestes puguin anar associades a la reparació de deficiències detectades durant la inspecció. Aquestes recomanacions no són substitutòries de l’obligació de disposar de la certificació energètica
3.L’avaluació de les condicions bàsiques d’accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat per a l’accés i la utilització de l’edifici d’acord amb la normativa vigent, que identifiquin i recomanin les intervencions tècnicament viables que permetin assolir la millor adequació possible d’aquestes condicions, especialment quan les propostes puguin anar associades a la reparació de deficiències detectades durant la inspecció.
4.La declaració responsable del personal tècnic conforme té la qualificació professional exigible i sobre la veracitat de les dades que conté l’informe.
5.La declaració responsable conforme la persona tècnica que elabora l’informe disposa de l’assegurança de responsabilitat civil i que la manté vigent, i que no incorre en cap incompatibilitat, prohibició o inhabilitació per a l’exercici professional.
Quines obligacions tenim els tècnics que fem la ITE
Ser veraç a les manifestacions de l’informe de la inspecció tècnica i ajustar-se als principis d’imparcialitat, objectivitat i independència.
Lliurar l’informe a la propietat. A més s’ha de lliurar a Habitatge quan es qualifiqui l’estat de l’edifici com a molt greu.
Comunicar:
situacions de risc per a les persones de forma immediata a l’ajuntament mitjançant model normalitzat i a la propietat.
situacions anòmales (aparènça d’infrahabitatge) a l’Agència de l’Habitatge mitjançant model normalitzat.
Obligacions de la propietat
Encarregar i tramitar la ITE quan sigui obligatòria.
La manca del certificat d’aptitud pot donar lloc, amb les diligències prèvies adients, a la imposició de multes coercitives i de sancions a les persones responsables.
En la venda d’habitatges d’edificis en els que la ITE sigui obligatòria, les persones venedores han de lliurar còpia degudament autenticada del certificat d’aptitud de l’edifici a les persones adquirents, si bé les poden exonerar de manera expressa d’aquesta obligació
2.Segons el resultat de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici:
Presentar l’informe de la inspecció tècnica davant de l’Administració competent.
Executar, de manera immediata i urgent, l’adopció de les mesures cautelars requerides en l’informe en el supòsit que no s’hagin executat anteriorment.
Aprovar un programa de rehabilitació en el termini màxim d’un any, quan aquest hagi recollit l’existència de deficiències en l’edifici. Constituir un fons de reserva específic per respondre a les despeses que es derivin de l’execució de les obres previstes en el programa, i executar les obres de rehabilitació previstes en el programa, que es podran realitzar per fases, prioritzant la reparació de les deficiències segons el grau de gravetat. Quan les deficiències apreciades tinguin la qualificació de greus o molt greus, el termini màxim per aprovar el programa de rehabilitació és de sis mesos.
Lliurar, a requeriment de les administracions, la documentació acreditativa de l’elaboració i la presentació de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici, així com de l’aprovació del programa de rehabilitació i el seu compliment.
L’incompliment de la realització de les obres d’esmena de deficiències o de l’adopció de mesures de seguretat previstes a la normativa faculten Habitatge per a adoptar les ordres d’execució i altres mesures d’intervenció administrativa.
El Certificat d’Aptitud
El certificat d’aptitud s’emet un cop presentat l’informe d’inspecció tècnica de l’edifici junt amb la sol·licitud d’emissió del certificat d’aptitud i, un cop realitzada la revisió administrativa de l’informe, s’emetrà el certificat d’aptitud.
L’Administració competent resoldrà la sol·licitud en el termini màxim de tres mesos des de la data de
presentació amb l’emissió del certificat d’aptitud de l’edifici. En funció de les deficiències que constin en
l’informe de la inspecció tècnica, el certificat d’aptitud s’emet com a:
“Apte”, si l’edifici no presenta deficiències.
“Apte”, si l’edifici presenta deficiències qualificades com a lleus.
“Apte provisional”, si l’edifici presenta deficiències qualificades com a importants.
“Apte cautelarment”, si l’edifici presenta deficiències qualificades com a greus o molt greus, si bé amb les mesures cautelars executades que hagin resolt provisionalment les situacions de risc per a les persones i els béns.
“Resolució denegatòria d’aptitud”, si l’edifici presenta deficiències qualificades com a greus o molt greus sense les mesures cautelars executades. En aquest supòsit caldrà presentar una nova sol·licitud que acompanyi un nou IITE que acrediti que s’han executat les mesures cautelars, o l’execució de les obres per obtenir el certificat d’aptitud.
El Llibre de l’Edifici
El llibre de l’edifici dels edificis d’habitatges existents està format pel conjunt de documents que acrediten l’estat de conservació, i conté les instruccions o recomanacions d’ús i de manteniment que permetran alargar-ne la vida útil i evitar-ne la degradació.
El llibre de l’edifici ha de contenir:
Les instruccions o recomanacions d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal·lacions.
L’arxiu de documents.
El registre d’incidències.
Relació entre la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’aptitud d’edificis d’habitatge
Si hi ha alguna discrepància entre la cèdula d’habitabilitat atorgada als habitatges i el resultat del certificat d’aptitud atorgat a l’edifici, prevaldrà:
Per a acreditar l’estat d’ús i conservació dels elements comuns de l’edifici: el certificat d’aptitud.
Per a acreditar l’estat dels elements privatius dels habitatges: la cèdula d’habitabilitat.
A ZEB arquitectura tenim el compromís de que els nostres clients no perdran temps ni diners i que tindran la seguretat d’obtenir els resultats d’una feina ben feta.
Deixa un comentari