La inspección técnica de los edificios es un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas para verificar el deber de que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

La inspección ES VISUAL y se hace sobre aquellos elementos accesibles del edificio. No tiene por objeto detectar posibles vicios ocultos ni prever causas sobrevenidas, a pesar de que se puede extraer la conveniencia de una diagnosis más cuidadosa. Esta inspección visual lo tiene que llevar a cabo un técnico con titulación suficiente, contratado por los titulares del edificio a inspeccionar.

Inspeccion-tecnica-edificios

En ZEB arquitectura tenemos el nivel suficiente y la experiencia para realizar esta tarea.
La ITE da lugar a un informe que describe el estado actual del edificio, las deficiencias detectadas y plazo para enmendarlas y la calificación del estado general del edificio. El informe es previo a la obtención del Certificado de Aptitud del Edificio, expedido por la Administración.
Ámbito de aplicación:

Los edificios que tienen que pasar una Inspección Técnica de Edificio (ITE) son las viviendas plurifamiliares y las unifamiliares, si bien estas últimos sólo en el caso de que la parte construida esté a una distancia inferior a 1,5m de la vía pública, de zonas de uso público y de las fincas adyacentes.

1. Para los edificios de viviendas plurifamiliares con una antigüedad posterior al 1950, se establece la siguiente programación para pasar la inspección técnica del edificio:

  • Edificios construidos entre 1951 y 1960: Plazo para pasar la ITE hasta el 31 de diciembre de 2015.
  • Edificios construidos entre 1961 y 1971: Plazo para pasar la ITE hasta el 31 de diciembre de 2016.
  • A partir de 1971: el año que cumpla 45 años de antigüedad.

2. Para los edificios de viviendas unifamiliares:

  • Viviendas construidas antes de 1900: Plazo para pasar la ITE hasta el 31 de diciembre de 2016.
  • Edificios construidos entre 1901 y 1930: hasta el 31 de diciembre de 2017.
  • Edificios construidos entre 1931 y 1950: hasta el 31 de diciembre de 2018.
  • Edificios construidos entre 1951 y 1960: hasta el 31 de diciembre de 2019.
  • Edificios construidos entre 1961 y 1975: hasta el 31 de diciembre de 2020.
  • A partir de 1975: el año que cumpla 45 años de antigüedad.

Los edificios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de lograr los plazos fijados en este calendario no tienen la obligación de presentar el informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.

Contenido del Informe de la inspección técnica

El informe contiene los apartados siguientes:
1.La identificación del edificio.
2..La identificación del personal técnico.
3.Las características generales del edificio.
4.Deficiencias detectadas y plazo para enmendarlas. Pueden ser:
• Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes, y requieren una intervención inmediata consistente en el desalojo del edificio o la adopción otras medidas de carácter urgente y cautelar, que pueden incluir la ejecución de obras o, en su caso, la declaración de ruina del edificio.
• Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para la enmienda de estas deficiencias.
• Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.
• Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravación, así como que puedan provocar la aparición de nuevas deficiencias.

La ITE también tiene que incluir:
1.Las recomendaciones necesarias para facilitar a la propiedad el conocimiento de las acciones que, según el parecer de los técnicos, hay que llevar a cabo para un mantenimiento y conservación correctas del edificio, así como la periodicidad de estas acciones. Estas recomendaciones tienen que formar parte de las instrucciones que contiene el libro del edificio.
2.Las recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad y la eco-eficiencia del edificio, especialmente cuando estas puedan ir asociadas a la reparación de deficiencias detectadas durante la inspección. Estas recomendaciones no son substitutorias de la obligación de disponer de la certificación energética.
3.La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no-discriminación de las personas con discapacitado para el acceso y la utilización del edificio de acuerdo con la normativa vigente, que identifiquen y recomienden las intervenciones técnicamente viables que permitan lograr la mejor adecuación posible de estas condiciones, especialmente cuando las propuestas puedan ir asociadas a la reparación de deficiencias detectadas durante la inspección.
4.La declaración responsable del personal técnico conforme tiene la calificación profesional exigible y sobre la veracidad de los datos que contiene el informe.
5.La declaración responsable conforme la persona técnica que elabora el informe dispone del seguro de responsabilidad civil y que la mantiene vigente, y que no incurre en ninguna incompatibilidad, prohibición o inhabilitación para el ejercicio profesional.

Qué obligaciones tenemos los técnicos que hacemos la ITE

Ser veraz a las manifestaciones del informe de la inspección técnica y ajustarse a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia.
Entregar el informe a la propiedad. Además se tiene que entregar a Vivienda cuando se califique el estado del edificio como mucho grave.
Comunicar:
situaciones de riesgo para las personas de forma inmediata al ayuntamiento mediante modelo normalizado y a la propiedad.
situaciones anómalas (apariencia de infravivienda) a la Agencia de la Vivienda mediante modelo normalizado.

Obligaciones de la propiedad

1.Encargar y tramitar la ITE cuando sea obligatoria.

La carencia del certificado de aptitud puede dar lugar, con las diligencias previas adecuadas, a la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables.
En la venta de viviendas de edificios en los que la ITE sea obligatoria, las personas vendedoras tienen que entregar copia debidamente autenticada del certificado de aptitud del edificio a las personas adquirientes, si bien las pueden exonerar de manera expresa de esta obligación.

2.Según el resultado del informe de la inspección técnica del edificio:

• Presentar el informe de la inspección técnica ante la Administración competente.
• Ejecutar, de manera inmediata y urgente, la adopción de las medidas cautelares requeridas en el informe en el supuesto que no se hayan ejecutado anteriormente.
• Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo máximo de un año, cuando este haya recogido la existencia de deficiencias en el edificio. Constituir un fondo de reserva específico para responder a los gastos que se deriven de la ejecución de las obras previstas en el programa, y ejecutar las obras de rehabilitación previstas en el programa, que se podrán realizar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según el grado de gravedad. Cuando las deficiencias apreciadas tengan la calificación de graves o muy graves, el plazo máximo para aprobar el programa de rehabilitación es de seis meses.
• Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación acreditativa de la elaboración y la presentación del informe de la inspección técnica del edificio, así como de la aprobación del programa de rehabilitación y su cumplimiento.
El incumplimiento de la realización de las obras de enmienda de deficiencias o de la adopción de medidas de seguridad previstas a la normativa facultan a la Agencia de la Vivienda para adoptar las órdenes de ejecución y otras medidas de intervención administrativa.

El Certificado de Aptitud

El certificado de aptitud se emite un golpe presentado el informe de inspección técnica del edificio junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud y, una vez realizada la revisión administrativa del informe, se emitirá el certificado de aptitud.
La Administración competente resolverá la solicitud en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de presentación
Con la emisión del certificado de aptitud del edificio. En función de las deficiencias que consten en
El informe de la inspección técnica, el certificado de aptitud se emite como:
• “Apto”, si el edificio no presenta deficiencias.
• “Apto”, si el edificio presenta deficiencias cualificadas como leves.
• “Apto provisional”, si el edificio presenta deficiencias cualificadas como importantes.
• “Apto cautelarmente”, si el edificio presenta deficiencias cualificadas como graves o muy graves, si bien con las medidas cautelares ejecutadas que hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes.
• “Resolución denegatoria de aptitud”, si el edificio presenta deficiencias cualificadas como graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas. En este supuesto habrá que presentar una nueva solicitud que acompañe un nuevo IITE que acredite que se han ejecutado las medidas cautelares, o la ejecución de las obras para obtener el certificado de aptitud.

El Libro del Edificio

El libro del edificio de los edificios de viviendas existentes está formado por el conjunto de documentos que acreditan el estado de conservación, y contiene las instrucciones o recomendaciones de uso y de mantenimiento que permitirán alargar la vida útil y evitar la degradación.
El libro del edificio tiene que contener:

  • Las instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
  • El archivo de documentos.
  • El registro de incidencias.
  • Relación entre la cédula de habitabilidad y el certificado de aptitud de edificios de vivienda

 

Si hay alguna discrepancia entre la cédula de habitabilidad otorgada a las viviendas y el resultado del certificado de aptitud otorgado al edificio, prevalecerá:

Para acreditar el estado de uso y conservación de los elementos comunes del edificio: el certificado de aptitud.
Para acreditar el estado de los elementos privativos de las viviendas: la cédula de habitabilidad.

En ZEB arquitectura tenemos el compromiso de que nuestros clientes no perderán tiempo ni dinero y que tendrán la seguridad de obtener los resultados de un trabajo bien hecho.

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